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Tendance 2018 – Fiscalité residence secondaire Pensez Ile Maurice

Début 2018 – La tendance en France ! Pourquoi ne pas penser à l’Ile Maurice sans pour autant changer de domiciliation ! – Fiscalité à l’Ile Maurice

En France sur les taxes sur les résidences secondaires s’envolent et diminuent d’autant les revenus fonciers. La tendance n’est pas à l’embellie… pourquoi ne pas songer à l’étranger et en particulier à l’Ile Maurice. Cela ne signifie absolument pas frauder ou prendre des risques, bien au contraire, il s’agit simplement de bénéficier de belles opportunités d’investissements et d’une fiscalité avantageuse !

Dites au revoir à une taxe pour en augmenter une autre, c’est exactement ce qui se profile pour les habitant des villes de Paris, Nice et Bordeaux.

Suite aux annonces de réformes fiscales (loi macron) concernant la disparition progressive de la taxe d’habitation d’ici 2020, ce qui aurai dû constituer un allègement, les élus anticipent et augmentent au maximum la surtaxe concernant les résidences secondaires. A savoir que la loi de finances 2017 envisage un plafond de 60% sous certaines conditions déjà obtenu à Nice en conseil municipal par exemple. Les collectivités et leurs élus organisent sur fond de lutte contre la fraude des recours contre le géant de la location à court terme Airbnb soupçonné d’évasion fiscale pour avoir domicilié son siège dans un paradis fiscal pour cette activité, mais on y voit plutôt la recherche de nouvelles recettes fiscales face à l’avènement d’un futur sans leur ressource n°1.

Mais sous l’effet d’une hausse si brutale de la fiscalité les propriétaires grognent et les poussent à organiser une contre-attaque. On voit donc apparaître sous le magnifique ciel bleu de Saint-Nazaire une association constituée de propriétaires de biens immobiliers appelée « Les pigeons de Saint-Nazaire » selon un article paru semaine dernière dans les Echos. Ils dénoncent le caractère d’application du triplement de cette surtaxe ayant un effet sur la rentabilité des résidences secondaires qui sont de nature purement locatives à celles dites de vraies résidences secondaires, détournant ainsi les investisseurs vers des communes moins gourmandes en termes de taxes. Des frontaliers « intra-France »…

A la base cette surtaxe s’appuyant sur la taxe d’habitation qui disparaitrait d’ici 2020 entraînant de facto la disparition de celle-ci, sensée lutter contre l’accroissement du nombre de résidences secondaires dont la vocation principale consisterait à servir de locations touristiques.

Et pourtant selon les professionnels de l’immobilier il y aurait une pénurie de logements à la location notamment à Bordeaux. Les propriétaires recherchant sécurités et rentabilités se tourneraient donc vers de la location court terme afin de rentabiliser rapidement leurs biens via des plateformes comme AirBnb,Trip Advisor,Abritel, Lebon coin ou effectivement on retrouve énormément de biens disponibles à la location court terme.

Le problème est donc comment allier rentabilité et sécurité pour un investisseur ?

La location à long terme représente un risque, défaut du locataire, détérioration du bien, manque de rentabilité, impossibilité d’expulsion et donc une rentabilité substantielle incertaine etc…

La protection juridique encadrant le locataire entraîne donc les investisseurs à faire de la location touristique ; mais la bonne question en tant que propriétaire qui recherche de la rentabilité est souvent :

Est-ce que Airbnb ou autres transmettent les informations aux impôts car souvent, ces revenus complémentaires, ne figurent pas sur leur déclaration d’impôt ?

Tout d’abord sachez qu’en France, le fait de louer un bien en meublé engendre impôt ET prélèvements sociaux, et les règles sont les mêmes que ce soit via Airbnb ou autres.  En revanche, la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si et seulement si les loyers annuels n’excèdent pas… 760 € ! C’est l’article 35 bis du Code Général des impôts qui précise qu’en 2017, les produits de la location provenant de la résidence principale sont exonérés d’impôt s’ils sont inférieurs à 760 € par an. Dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer.

Pour la transmission de données de la part d’Airbnb à l’administration fiscale, ce n’est pas encore le cas mais ça ne saurait tarder. Dès 2019, Airbnb remontera systématiquement l’information à l’administration fiscale. Autant vous dire que les contrôles deviendront très faciles ! Les contrôleurs auront simplement à vérifier que le loyer perçu (dont il aura connaissance) a bien été indiqué dans la case 5ND (ou 5OD pour le conjoint) de votre déclaration fiscales et déclaration de revenus.

Il pourrait être tentant d’attendre 2019 pour commencer à déclarer les loyers mais sachez que le délai en terme de prescription est de trois ans ! votre inspecteur des impôts aura connaissance des loyers en 2019 et peut vérifier que vous les déclarez… il pourra aussi se dire que vous louiez certainement les années passées et creuser un peu pour voir si il y’a matière à redressement.

De plus n’oubliez pas de calculer tout cela avec votre tranche d’imposition qui dépend des revenus du contribuable. Elle peut être de 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%.

A cela s’ajoute une nouvelle augmentation d’impôt.

La taxe dite « cabane de jardin », ou plus précisément «taxe d’aménagement» alourdi encore la fiscalité immobilière. Cet impôt, instauré en 2012 et touchant « toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urbanisme » comme le rappelle le site Service-public.fr et les organismes de lutte contre la fraude.

Selon un arrêté paru au Journal officiel le 10 janvier dernier la valeur forfaitaire servant de base au calcul de cette taxe vient en effet d’être revalorisée de 3% en début d’année.

Pour connaître le montant de votre imposition, reste encore à connaître le taux d’imposition fixé par votre collectivité locale. Mais là aussi celui-ci dépend des besoins de votre collectivité locale.

Par exemple en période de gros travaux de voirie ou de création d’équipements publics le taux communal est compris entre 1 et 5% mais peut monter jusqu’à 20%.

2,5% max pour le taux départemental et 1% max pour le taux régional.

Sachez toutefois qu’une exonération de cette taxe est possible, elle dépend du bon vouloir de votre collectivité locale. Mais comme je le mentionnais précédemment à une époque où la disparition de la taxe d’habitation inquiète les collectivités sur la disparition de leur ressource n°1, pas sûr que ces exonérations deviennent monnaie courante…

D’autres mesures qui bousculent l’immobilier en 2018 sont en place mais feront l’objet d’un prochain article.

Cet ensemble de mesure et le trend actuel conduisent beaucoup de français à l’expatriation, mais peu pensent simplement à investir à l’étranger alors que c’est fréquemment un choix judicieux. Les français sont assez réticents à simplement investir ou placer leur argent hors de France, alors que bon nombre de destinations sont très fiables et extrêmement intéressante en terme de fiscalité immobilière.

Maurice est pour cela une destination privilégiée bénéficiant en outre d’une convention fiscale, il ne s’agit en aucun cas de fraude ou d’évasion. Les « paradis fiscaux » étant en partie la cause de ces réticences… il ne s’agit absolument pas de cela !

Il est possible pour les étrangers d’y acheter en pleine propriété, des biens permettant de constituer votre patrimoine sans pour autant, pour ceux qui le souhaitent, quitter le pays.

Quid de la fiscalité locale à Maurice, quelles sont les règles applicables : Simple, pas besoin d’être fiscaliste !

Il n’existe ni taxe foncière, ni taxe d’habitation à l’île Maurice, le code des impôts y est simple et lisible !

  • Une Taxe sur la valeur ajouté (tva), un Impôt sur le Revenu et un Impôt sur les Sociétés, le tout plafonné à 15%, y compris pour les revenus locatifs et revenus des valeurs mobilières. Des possibilités de défiscalisation ou d’allègement supplémentaires (société offshore) – Pas de Csg rds
  • Transmission de patrimoine, héritage succession : Une absence de droit de succession pour les héritiers bénéficiant du statut de résident fiscal mauricien est en vigueur.
  • Impôt sur le patrimoine : Pas d’imposition sur les dividendes ni sur le capital et une absence d’imposition des plus-values. Pas d’Isf.

Pour rappel, en France, les plus-values immobilières sont taxées au taux proportionnel de 19% majoré des prélèvements sociaux, soit une imposition totale à hauteur de 34,5% (hors abattement pour durée de détention éventuellement applicable).

Ajoutez à cela que ce pays d’accueil qui n’est pas réservé aux hauts revenus, à une économie dynamique inspirée de Singapour, des relations économiques soutenues avec les pays d’Asie, des entreprises innovantes qui attirent les investisseurs et la présence de toutes les grandes multinationales, des contributions sociales très réduites, un cadre légale et politique rassurant, une monnaie (roupie mauricienne) extrêmement stable, des services fiscaux et une administration compétente et ouverte aux investisseurs étrangers, peu d’autres pays proposent autant d’avantages avec en plus les paysage paradisiaques d’une ile tropicale pour s’y installer ou y placer vos intérêts économiques ou vos placements immobiliers et n’y séjourner qu’en vacances, sans s’expatrier, en règle générale cela débute comme ça, mais vous y resterez !

L’investissement immobilier à l’île Maurice est aujourd’hui une option d’optimisation patrimonial inégalable pour le contribuable français, tant pour la rentabilité que pour la fiscalité. Vous pouvez vous renseigner auprès du centre des impôts, du centre des finances publiques ou des services fiscaux qui vous confirmeront cela, il n’est pas nécessaire de changer de domicile fiscale pour bénéficier de la convention. Le Pays est en développement soutenu, soyez « au bon endroit, au bon moment ! » et faites fructifier vos revenus de capitaux mobiliers en toute transparence ! Cela vous donnera ensuite des idées pour votre retraite à l’étranger, dans un pays vous offrant un plus fort pouvoir d’achat et un cadre de vie idyllique !…..

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